“信贷推涨楼价”表明金融支持过度

北京国际金融论坛2009夏季报告会日前在宁波揭幕，北京国际金融论坛主席、十届全国人大常委会副委员长成思危在发表主题演讲时分析说，本轮房价上涨一开始是由刚性需求推动的，但后市发展则与信贷大规模的投放、老百姓当前储蓄率过高有关，出于对资产保值增值的需求等因素有关，这些因素推动了楼市需求，从而导致了房价上涨。（6月28日中新网）
“信贷推涨楼价”是经过实证研究证明了的。中南财经政法大学的熊智敏运用计量分析方法，通过对2002－2006年的相关数据进行实证分析后发现，一方面，房地产价格和银行房地产信贷存在明显的正相关，房价每上升1000元，银行房地产信贷在信贷总额中所占的比例就要上升7.2％；另一方面，房地产信贷供给与房价之间也呈现出强正相关关系，房地产信贷供给每增加1％，房价就增加0.45％。这表明，房价上涨特别是房价短期内快速飙升，基本上是银行金融支持的结果。
在分析房地产泡沫的时候，传统的观点一般都是从房价收入比、房价租金比、空置率以及从GDP增长率、失业率等经济基本面出发，然而，这种仅从“实体经济”因素来考察房地产泡沫的方法已经越来越落后。以美国次级债危机为例，在次级债危机爆发之前，美国房价收入比一直在2.7-5.2倍之间，2007年底为4.9倍，仍在国际承认的3－6倍的安全范围之内。而在我国，一线城市的房价收入比一直在8倍以上，2008年6月北京的房价收入比为21倍，上海为15.6倍，广州为13.6倍，深圳为19.4倍。但为何次级债危机在美国爆发？说到底，这还得从金融支持过度的角度来分析。
自20世纪80年代中后期尤其是90年代以来，随着虚拟经济包括房地产市场的发展壮大，经济虚拟化愈来愈明显，房地产波动也越来越脱离实体经济，而更多地与金融发展、信贷扩张有关。现代经济实际上是货币经济，房地产领域类的价格上涨或泡沫，本质应该是一种金融或货币现象，即信贷放松导致大量的资金积聚于房地产市场。因此，抑制房地产价格的过快上涨，治理房地产泡沫，都离不开货币金融政策的支持与配合。加强与房地产市场相关的货币金融的控制和管理，特别是加强对金融信用的治理，防止大量货币积聚在房地产市场进行投机活动，消除房地产泡沫的货币根源，这才是治理房地产泡沫的关键。
美国次贷危机的教训在于银行贷款给了一批本没有还款能力的人，这是来自买房人的危机。而在我国，则应该从开发商的角度去寻找隐藏的风险。在美国，之所以不必担心来自开发商的信贷危机，是因为美国房地产行业的资金来源渠道比较多样化，房地产投资信托、房地产基金、股市、债券等等，银行信贷所占的比例并不大。可在中国，在房地产领域，开发商整个房地产的项目开发，基本是建立在银行信贷支持的基础上。据统计，我国房地产信贷占信贷总额的26.14％，远远超过国际上房地产信贷总额不超过银行信贷总额8％的比例。
“信贷推涨楼价”的结果，还会出现金融体系以至国民经济被房产开发商绑架的危险。一方面，如果国家放松信贷，会进一步推升楼价，这无疑不是在解决问题，而是在积累问题；另一方面，如果国家紧缩银根，拒绝向开发商提供更多的贷款，则可能使开发商的资金链面临断裂的危险，最终影响银行乃至整个经济。
我认为，从现在开始，国家应该有计划、有步骤地解决房地产开发商信贷规模过大的问题，从根本上说，就是要重构房地产开发商的资金链。政府应该鼓励开发商走向债务融资、上市、企业重组等多样化的融资道路，适当的时候，可以出台房地产投资基金法案，最终改变房地产业现有的资金生态。